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房市及整體經濟大環境不明朗,據了解,部分大型行庫為了控管房貸授信風險,已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數,行庫主管對此表示,通常沒有申請寬限期的客戶,由於本金不必遞延立即攤還,對銀行而言,在房市走下坡時對債權會比較有保障,因此銀行較願意給予較高的核貸成數。

行庫主管坦言,之所以在央行鬆綁房市管制措施、三度降息之後,銀行對於房貸業務仍然戰戰競競,最主要是整個大環境並不好,房銀行貸款利率貸本金拖越久才開始攤還,銀行所承受的風險越高。

其中,台灣銀行對於新的房貸申請案,若客戶有要求寬限期,台銀會將原訂成數再減0.5成來核貸,舉例來說,倘若根據該客戶的所得財力,與擔保品坐落地點等條件將可取得8成的成數,但客戶若申請2年的寬限期,此時就會減碼0.5成,最高核貸成數將降為7.5成。

至於其他行庫雖然總行並未明文規定寬限期與貸款成數之間的關係,但對於寬限期與貸款金額的拿捏上,也同樣會有所要求。舉例來說,倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸,此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用,此外像是房貸轉貸戶,通常銀行不見得會給寬限期。

除了寬限期與成數的連動關係之外,銀行另外兩大評估重點,在銀行貸款利率於擔保品坐落處附近的成交行情,以及借款人所得收入的「穩定性」。

其中在擔保品地點方面,銀行主管指出,儘管有實價登錄的資料可以參考,但實價登錄畢竟是「落後指標」,因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。

而對於申貸戶本身的所得能力拿捏,較以往不同之處在於,以前只要扣繳憑單、全年收入資料,但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別,以及所得的來源究竟是經常性的固定收入,或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力,因為現在景氣不佳,許多過去領數百萬高薪銀行貸款利率的業務人員,佣金收入都大幅縮水,此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上,將更加小心。

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邇來,在政府對房地產融資交易逐漸鬆綁以後,便可發現在國內房地產市場指標中,不論是房市指標分數或是六都房市交易量數,都呈現月變動之上升走勢,因此,房市回溫的呼銀行貸款利率銀行貸款利率甚囂塵上,但國內房市回溫現象是真的嗎? 一般而言,2016年上半年,國內房市表現依然不佳,中央銀行雖已刪除對國內金融機構在房地產市場上的多項融資限制,但因經濟成長率仍處於保1階段,國人的所得水準亦未調高,且房價跌幅有限,部分都會地區的房價依然居高不下,因此,上半年房市大抵仍維持景氣低迷不振的走勢;而若從國內各項重要房市指標來加以觀察,亦或考量房地合一稅制實施以後有關房地產交易市場產品的內容改變情形,都可以看出國內房市不景氣的情況依然如影隨行,而從六都房市交投與房地產價量的變化來觀察,亦可看出當前房市確實仍處於不景氣的狀態。
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