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公股行庫搶推「以房養老」貸款,土地銀行代理董事長吳當傑24日在新春記者會表示,目前向土銀申請以房養老有22件、金額約1.56億元,已核貸1件、撥付130萬元,至2月底預計會核貸6件、4500萬元左右,今年轉貸底目標核貸500件、授信金額希望達到15億元。目前包括合庫銀行、土地銀行及台灣企銀都已推出「以房養老」商品,台灣銀行及華南銀行也預計在3月推出。吳當傑表示,就財政部立場會,銀行推「以房養老」也是善盡企業社會責任,財政部樂見所有銀行推出多樣化的商品,讓民眾有更轉貸多選擇,當然站在土銀董事長立場,大家可能會覺得「老王賣瓜自賣自誇,但我們的瓜真的是滿甜的」,好處不比別人的差。 吳當傑說,土銀以房養老貸款沒有保險費及信託費用,因此,費用支出較低,當然,如果承貸戶要信託,土銀也可辦理。另外,貸款金額低於鑑價5成,利息還可全部掛帳,而且利息以撥付金額計息,撥付多少算多少利息,不像其他銀行一次計算全額利息,貸款屆期也可以展期。至於擔保房屋若面臨都更或天災損毀,吳當傑強調,轉貸若是都更,相信之後的價值會提高,天災損毀也有保險機制,因此,擔保房屋若毀損,土銀還是會繼續撥付,不用擔心。在房市表現部分,吳當傑指出,去年成交買賣移轉棟數僅剩29.4萬棟,年減逾8%,雖然去年第4季因房地稅合一上路與公告地價調整,移轉棟數9.4萬棟,季增45%,但今年1月6都成交買賣移轉棟數僅1.1萬棟,月減68%,因此,他認為,今年不動產將較去轉貸年稍微衰退,傾向量縮價轉貸微調,但相信這是短期現象,待稅制遊戲規則確定後,市場會回歸正常機制。他也提到,土銀是不動產信用專業銀行,因此,今年授信年增率持平,成長幅度僅約1%,至於建築放款,受到不動產交易減少影響,去年土銀建築貸款未達成目標,年衰退8.4%,而今年建築貸款目標下調至2940億元,與去年目標差30億元左右。在房貸部分,土銀在青年安心成家承做3萬8752戶,目前青安占8大公股行庫市占約22.6%,僅次於台銀23.7%,但從去年全年表現來看,承作金額已達27.6%,市占率已高於台銀,會持續努力提供優惠貸款。

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房地合一新制於今年正式上路,加上數月前的台南震災,讓房市陷入低迷。不過,因全球經濟發展趨緩,台灣出口表現不佳,為了提振經濟,央行連續三季祭出降息措施,意外地為房市打開了一線曙光。首先,低利息增加了房屋首購族的進場意願;其次,低利時代,定存戶已不再受銀行的青睞,為了增加承作業務量,銀行不惜拉高房貸成數、甚或祭出更低、更彈性的房貸利率,以吸引首購族及自住戶的注意。值得注意的是,根據財政部統計顯示,今年4月青年安心成家優惠房貸的新承作案量為157億元,創下近半年單月次高紀錄,僅次於去年12月底房地合一稅上路前的避稅買屋潮,顯示在投資客退場後,取而代之的是首購族自住客進場,此外,根據市事實上,因房市政策的影響,投資客逐漸退出房市,加上景氣持續不佳,使得房價受到一定程度的衝擊。全台的待售房屋中,總價降低1至2成者為數不少,相對的帶動首購族、自住客的購屋意願。另一方面,央行連番降息,目前青安房貸的前2年利率僅為1.51%,而第3年起,利率也僅為1.8%,對首購族具有相當大的吸引力;因此,自今年4月起,持續有首購族進場房市,使得買氣增溫不少此外,不少銀行也抓住此波低利率時機,拉高貸款成數以吸引首購族。近期就有銀行推出房貸優惠新專案,將貸款成數最高拉到8成5,讓睽違已久的高成數貸款又重現市場;此舉極有可能掀起國內銀行貸款成數戰,未來也許可能會見到9成的貸款成數。值得一提的是,除了低利率、高貸款成數外,也有銀行與房仲業者合作推出高達40年期的房貸年限期,銀行搶進房貸業務,競爭激烈可說已進入白熱化階段。房市已逐漸回溫,主要是受惠於低利政策,加上房地政策已明朗,投資客逐漸退場,目前是首購族及自住客的市場。市場的目標族群明確,銀行、建商、房仲業若要搶攻此波市場,勢必要祭出具競爭力的優惠才行。銀行拉高貸款成數、延長借款年限,建商主動價降、或祭出付款彈性等策略,房仲必須更加積極、服務到位、或減低服務費等,才能在現今以買方為主的房市中,搶下業績。而買方,則可不急不徐,多看多比較、多議價,要在此時買到一間合意的房屋絕非難事。

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最重要的是,對於銀行來說,如果地價和房價下跌,這20萬億怎麼辦?

有分析稱,對於銀行來說,不想也不能讓房價倒,無論如何也要再貸,支持那些有國企背景的房地產企業再次推高房價,創造業績及GDP,而貸給國企,即使虧了,也有政府兜底。

上述分析也能從信達地產的信貸中找到佐證。媒體信息披露,信達能夠大肆拿地的底氣來自於異常低的借款利率,信達借款利率水平實際只有2%,而其他房企,基本的借款利率都在6%-8%左右,最優秀的也僅能做到4%。

但為什麼銀行等金融機構會向信達提供如此廉價的貸款呢?一個最有可能的解釋是,信達與財政部的緊密關係使其享有特殊的待遇。

M2增速顯示貨幣多發

從大陸媒體的公開報導可以看出,當局不斷呼喊控制房價,但大陸的房價卻仍一路飛漲,箇中原因耐人尋味。

2010年前,為了應對公眾對「央企推高房價」的憤怒,中共國資委曾發文要求,除16家以房地產為主業的中央企業外,78家不以房地產為主業的央企退出房地產業務——這曾經讓公眾欣喜。因為,假如央企退出了房地產行業,則房價必然下跌。

然而,6年過去了,沒有一家央企退出房地產行業,公開的理由是,國資委並沒有給出一個央企退市的時間表。

另一方面,長江商學院副院長陳龍教授結合1990-2013年大陸房地產市場與貨幣數據進行分析發現,大陸房價漲幅與廣義貨幣M2的增長率相關性超過71%,換句話說,影響房價最主要的因素是貨幣發行增長速度過快。

統計顯示,2013年大陸M2增速降到13.6%,2014年降到12.2%, 2015年增長回升至13.3%。2016年一季度末M2餘額高達144.62萬億元, 超過國民生產總值(GDP)的2倍,增幅為13.4%。

最淺顯的經濟學原理是,貨幣多發面臨的直接後果就是通貨膨脹,錢不值錢。浙江大學暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴傑稱:「過多的存量貨幣就像懸在上游水庫的洪水,稍微疏漏就會洶湧而下。」

有分析表示,在大陸,由於增長的貨幣主要都被資源及權力擁有者拿去,廣大民眾的收入並不能達到每年增長13%。日用品或食品飛漲只能讓老百姓造反,於是,中共最希望的無異就是住房這種非日常消費品,或是股市等市場聚集這些泛濫的錢。

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